再建築不可物件には「建替えができない」という大きな問題点を抱えている代わりに「購入費用が比較的安価」「税金が安い」などのメリットもあり、購入を考える方も少なくないでしょう。
しかし、やはり購入時に気をつけておくべき点はあらかじめしっかり把握しておきたいところ。実際の活用方法もあわせて確認しておきましょう。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、「現在存在する建物を一度取り壊してしまうと、そこに新しい建物を造れなくなる」土地を指します。
都市化が進み、街づくりのポイントのひとつとして「安全性」が重視されるにつれて、法律が制定されたり改良されたりしてきました。それにともない、「接道義務」を果たしていない土地がこの再建築不可物件としてみなされるようになったのです。
接道とは、建築基準法における「道路」に接していること。
道路に接していない、接していても狭い範囲である場合、再建築は不可能な土地とされます。
具体的には、
・建物のある土地が、建築基準法で定められる「道路」と全く接していない
・建物のある土地が、建築基準法で定められる「道路」と接してはいるが、接する部分の幅が2m未満
・建物のある土地が、幅員4m未満の道路や私道とのみ接している
このようなものを指しています。このなかでひとつでも要件を満たしてしまうと、再建築不可物件とみなされます。
再建築不可物件を購入する際のポイント
では実際に再建築不可物件を手に入れようと思ったら、どのような点に気をつけて物件を選べばいいのでしょうか。
2-1 できるだけ築年数が浅い物件を選ぶ
再建築不可物件は、昭和25年以前に建てられた住宅がほとんどです。そもそも非常に古く、老朽化が進んでいる物件ではあるのですが、そのなかでもできるだけ築年数が浅めのものを選べるならそれに越したことはないでしょう。
少しでも建物の状態が良い物件であれば、リフォームにかかる費用や維持の手間ひまを抑えることができます。
2-2 立地条件が良い物件を選ぶ
利便性の良いエリア・人気のエリアなど立地条件が良い物件であれば、将来その地域の再開発や区画整理などで接道条件を満たせる可能性が出てきます。
また、詳しくは後述しますが、大規模なリフォームを施し賃貸物件などの投資物件として活用する場合にも、立地条件の良い物件は有利です。家賃は周辺相場とほとんど変わらずに得ることができるので、高い利回りが期待できるからです。
2-3 インフラ状況をしっかり確認する
インフラとは、電気・ガス・水道など日々の生活の基盤となる設備のことです。
再建築不可物件とはいえ、インフラはきちんと通っている物件がほとんどであるはずですが、敷地内のどこをどのように通っているのかは、物件購入前にきちんと確認しておきたいところです。
万が一何かトラブルがあったときに、隣接する住民に迷惑をかける可能性もありえるからです。
四方を住宅に囲まれているような物件では、特に注意しましょう。
2-4 日当たりや風通しを確認する
再建築不可物件に限らず、物件選びにおいて日当たりや風通しについてはまずチェックポイントとして挙げられるところかもしれませんが、前面が道路に接していなかったり、周囲を住宅に囲まれていたりする再建築不可物件では、特に注意して見ておきたい点です。
日当たりや風通しは毎日の快適な生活にも影響するポイントですが、それだけではなく、双方とも湿気に関係する部分です。
内部に湿気がこもりやすい、外壁が雨で濡れても乾きづらいなど、家屋の傷みにも直結する可能性があるでしょう。
古くて老朽化が進んでいる再建築不可物件は、ただでさえ維持のためのメンテナンスに気を遣うものです。少しでも傷みが進まないように、まずは日当たりや風通しから気を配っておきたいところですね。
2-5 雨水の排水を確認する
一般的な住宅であればあまり気にすることもないであろう、雨水の排水経路。再建築不可物件の場合はこれも重要なポイントとなります。
雨水がきちんと排水口に流れていく経路が確保されていないと、そのまま地面に溜まってしまい、基礎を傷めてしまう可能性があるからです。
ただでさえ老朽化が進んでいるのが再建築不可物件。たかが雨水と思わず、雨どいから雨水がどこを通って排出されているのか、細かい点ではありますがしっかり確認しておきましょう。
2-6 建築基準法第43条第2項第2号（43条ただし書）が適用するかを確認する
再建築不可物件について定めている建築基準法では、第43条にいわゆる「救済措置」となるただし書があります。
これによると、接道義務を果たしていない敷地であっても、一定の条件を満たしていれば再建築が可能になる場合があるのです。
たとえば、
・接道義務でいわれる「道路」ではなくても、幅4m以上の農道・林道などに2m以上接する敷地
・公園など、広い土地に2m以上接する敷地
・十分な幅のある、かつ建築基準法上の道路と同等のものに通じている通路に、2m以上接している敷地
こういった場合、接道義務を果たしていなくても再建築の許可がおりる場合があります。
しかし注意すべき点は、このただし書には明確な規定がなく、各自治体などの独自の基準で判断されるものだということです。上記のような条件を満たしているからといって、必ずしも許可が下りるとは限らないのです。
とはいえ、このような救済措置が存在していることも知っておいて損はないでしょう。
3 再建築不可物件の有効な活用方法
どのような目的で再建築不可物件を購入するかは人それぞれです。住まいとして、投資物件として、などさまざまです。こんな活用方法もあったのか、と思えるかもしれないものも含めご紹介します。
3-1 リフォームして、住宅として長く維持する
老朽化が進んでいることの多い再建築不可物件は、リフォームが不可欠な場合がほとんどでしょう。新築や改築・増築はできませんが、リフォームやリノベーションを施して、できるだけ長い間大切に住み続けることができるでしょう。
3-2 再建築可能にして建替えする
前述した「建築基準法第43条ただし書」の内容で申請することで救済措置に頼ってみたり、接道義務にのっとっている隣接した土地を購入して敷地を広げたりといった方法で、再建築可能な土地に生まれ変わらせることもできます。
ただ、救済措置を受けるためには条件や手続きも多く、またそう都合よく隣家の敷地が手に入れることも難しいため、誰にでもおすすめできる方法ではないでしょう。
3-3 資産価値を上げて、購入時よりも高く売る
再建築不可物件は、資産価値が低いために安価で手に入れられるものです。この資産価値を購入したときよりも上げることができれば、高く売却できる可能性が出てきます。
とはいえ資産価値を上げるには、やはり「再建築可能な土地にする」ということが必要になるため、前述したようになかなか簡単なことではないでしょう。
3-4 投資物件として活用する
3-4-1 賃貸物件として生まれ変わらせる
可能な範囲内での大幅なリフォームを施し、賃貸住宅として家賃収入を得るという方法はどうでしょうか。
前述したように、立地が良い・人気が高いエリアであれば、十分借り手も見つかるでしょうし、家賃は周辺の建物と比べてもほとんど変わらない設定ができるはずです。
3-4-2 更地にして駐車場・駐輪場にする
再建築が不可能なのであれば、建築物を造らずに更地にしてからの利用法を考えるというのもひとつの手です。
たとえば駐車場や駐輪場に生まれ変わらせるという方法があります。こちらも立地次第ですが、近隣に駅や大型商業施設などがある地域であれば、収益性が見込めるでしょう。
ただし、再建築不可物件は敷地が狭いことが多いため、駐輪場はともかく駐車場にするのはハードルが高いかもしれませんね。
3-4-3 農地にして貸し出す
こちらも更地にしての利用法です。農地に改良して家庭菜園用に利用・貸し出すという方法です。
近年は、家庭菜園に興味があるけれども土地がなくてあきらめているという方も多いものです。収益性が見込める可能性はあるでしょう。
4 まとめ
「建替えができない」という問題点を抱えてはいるものの、さまざまな可能性を秘めていて、活用方法は十分に考えられる再建築不可物件。購入時に気をつけなければいけないポイント、および購入後にどう活用していくかをしっかり把握・検討して、良い買い物にしたいですね。
「購入ではなく売却するための方法が知りたい」「リフォームについてもっと詳しく知りたい」「もっと再建築不可物件について細かいことが知りたい」という方には、こちらもおすすめです。ぜひご覧になってみてくださいね。
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